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抵押融资风险 | 夫妻一方未经配偶同意，将登记在一方名下的夫妻共有房屋抵押，银行抵押权面临丧失风险
更新时间：2018-09-07 | 阅读次数：[3327]
如果夫妻一方未经配偶同意将登记在自己名下的房屋擅自抵押银行，银行仅依据房产证登记的信息与产权人订立抵押合同并办理抵押登记，银行将来在主张抵押权或执行抵押房屋时，会遇到抵押人配偶主张抵押合同无效或执行异议的风险。银行因未审查出抵押房屋系夫妻共同财产，在处置抵押房屋时会困难重重。
银行等信贷机构办理个人抵押担保业务存在的问题
依照《民法典》第1062条的规定，夫妻双方婚后购买的登记在一方名下的房屋，一般应推定为夫妻共同财产。《民法典》第302条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。”夫妻一方将夫妻共同所有的房屋抵押银行，须经另一方同意。实践中银行等信贷机构办理个人抵押担保业务存在诸多问题，主要表现在客户经理对于抵押物权属真实状况核查未尽职。一旦抵押人隐瞒抵押物系夫妻共同财产的事实，若银行又未尽到合理的审查义务，只与擅自处分夫妻共同财产的一方订立抵押合同，将面临重大风险。
银行未审查出抵押物属于夫妻共同财产的三种代表性裁判观点
夫妻共同所有的房屋登记在一方名下的，银行未审查出抵押房屋系夫妻共同所有，与夫妻一方订立抵押合同的，笔者梳理出三种不同的裁判观点，很有代表性和参考价值。
☆ 第一种观点：抵押合同有效，抵押权人享有抵押权。
【裁判观点】不动产具有物权公示公信效力，抵押权人对产权证不负有实质性审查义务，其记载的内容即使与实际不符，抵押权人也有理由相信该产权证的真实性，故抵押合同有效。
【案例来源】温州市中级人民法院（2014）浙温商终字第870号民事判决书。
【裁判说理】 陈忠弟提供抵押的房屋的全部产权登记在其个人名下，该不动产登记具有物权公示公信的效力，无论其记载的内容是否与实际相符，PF银行均有理由相信该产权证的真实性，我国法律、行政法规也未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务。浦发瑞安支行基于对房屋产权登记的信赖而与陈忠弟签订《最高额抵押合同》，该合同经房产管理部门办理了抵押登记。在没有证据证明存在恶意的情形下，浦发瑞安支行的合法权益应予以保护。
☆ 第二种观点：抵押合同无效，银行与抵押人均有过错，抵押人在抵押房屋价值的一定比例范围内承担相应的赔偿责任。
【裁判观点】银行作为专业的金融机构，应当具备完善的金融交易知识和相关法律知识，在交易中应承担更多的注意义务，比如核实当事人的婚姻状况、财产状况等。
【案例来源】最高人民法院(2019)最高法民终117号民事判决书。
【裁判说理】姚某某签订《最高额抵押合同》系在其与配偶罗某某夫妻关系存续期间。姚某某就属于夫妻共同财产的房屋设定最高额抵押并未取得该房屋共同共有人、其配偶罗某某的同意，罗某某事后亦对抵押提出异议，故该《最高额抵押合同》因违反法律的强制性规定而无效。XY银行作为专业的金融机构，应当具备完善的金融交易知识和相关法律知识，在交易中应承担更多的注意义务，比如核实当事人的婚姻状况、财产状况等。综合双方当事人各自的过错大小、姚某某夫妻二人对于案涉抵押房屋所享有的权益等情况，本院将姚某某应当承担的责任酌情调整为在抵押房屋价值的25%范围内承担相应的赔偿责任。
☆ 第三种观点：抵押权人不具有善意，只能对抵押房屋拍卖款的一半份额予以执行。
【裁判观点】抵押权人明知案涉房屋有其他共有权人，主观上不具有善意，其对案涉房屋所享有的抵押权与配偶一方共有权相比不具有优先性。抵押权人只能对房屋拍卖款的一半份额予以执行。
【案例来源】最高人民法院（2022）最高法民申345号民事裁定书。
【裁判说理】案涉房屋系夫妻婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。借款人与出借人在案涉借款发生前即已相识，且到案涉房屋实地勘验知晓借款人配偶共同居住的事实，应属明知案涉房屋有其他共有权人，作为抵押权人未尽到必要的注意义务，主观上不具有善意，其对案涉房屋所享有的权利与配偶一方共有权相比不具有优先性。原审法院认定翟某某对案涉房屋享有一半份额，并判决不得对房屋拍卖款的一半份额予以执行，系对夫妻共同财产的分割，具有事实和法律依据。
关于银行与共同财产的夫妻一方办理抵押业务的风险分析
通过上述三个典型代表性判例，笔者结合实践经验，综合分析一下银行与共同财产的夫妻一方办理抵押业务的全面风险。夫妻共同所有的房屋登记在一方名下的，登记的产权人未征得另一方同意，与银行订立抵押合同，侵犯了另一方（抵押人配偶）的财产权益。
1.抵押人配偶可以通过四种路径向银行与抵押人提出维权诉求。
路径一：抵押人配偶可以单独将银行与抵押人作为被告起诉至法院，请求抵押合同无效。此情形下，银行还未起诉抵押人主张抵押权。
路径二：抵押人配偶可以在银行与借款人、抵押人等金融借款合同纠纷中（正在审理）作为有独立请求权的第三方提出确认抵押合同无效的请求。
路径三：抵押人配偶可以在抵押物执行程序中提出执行异议，请求确认抵押合同无效，并停止执行。此情形下，银行与借款人、抵押人等金融借款合同纠纷案已进入执行，但未执行终结。
路径四：抵押人配偶可以对银行与抵押人提起第三人撤销之诉，请求撤销银行与抵押人之间已生效的确认抵押权的法律文书。此情形下，银行与借款人、抵押人等之间的金融借款纠纷法律文书已生效，或者该生效文书已执行终结。
2.关于抵押合同效力的法律分析。
《民法典》第三百一十一条规定了物权的善意取得制度，该制度除了适用于典型的房屋买卖合同外，也适用于本文讨论的抵押担保。该规定核心意思可以理解为：夫妻一方对于共同所有的房屋是无权单独设定抵押权的，办理抵押的夫妻一方属于无权处分人，其配偶有权利剔除掉已设定的抵押权。但是，同时满足以下三个条件的，抵押权有效，夫妻另一方只能向无处分权人请求损害赔偿。三个条件如下：1.银行在办理抵押担保业务时是善意的；2.银行已依约发放了贷款；3.已办理抵押登记。
抵押权的善意取得三个法定条件中后两个条件银行都能做到，最难把控的是第一个条件。银行办理抵押业务时是善意的，这个“善意”如何理解？司法实践中对“善意”的认定标准存在争议，这就本文提到的三个判例标准各不相同的原因。从三个判例的时间顺序和裁判机关的层级上可以看出，最高人民法院对于银行等信贷机构的“善意”标准越来越严苛，不仅仅依据抵押物产权证登记的产权人信息作为唯一判断，同时还从抵押人婚姻状况核实、抵押物现场勘验等因素判断银行是否尽到了合理义务审查义务，才能认定为“善意”，抵押合同才能有效。
3.抵押权人非“善意”下抵押物的处置问题
本文的第二、三个判例，都是最高法院出具的，两者都认定抵押权人非善意。前者判定抵押合同无效，抵押权人与抵押人均有过错，抵押人在抵押房屋价值的25%范围内承担相应的赔偿责任；后者并未判定抵押合同无效，抵押权人还是享有抵押权的，只是对抵押房屋拍卖款的一半份额予以执行，剩余一半退还抵押人配偶。笔者认为，根据善意取得制度有关原理，第二个判例逻辑更加清晰，裁判说理更有指导价值：首先确定银行“善意”的标准；其次认定银行在不构成“善意”的情形下，抵押合同无效；最后根据抵押合同无效，双方都有过错的，抵押人在不超过债务人不能清偿部分的50%范围内承担赔偿责任。而第三个判例，其裁判说理的依据不明确，其逻辑更适合法院查封夫妻共同财产后，被执行人配偶提出的执行异议的处理模式。所以，笔者赞同第二个判例观点。
银行等信贷机构对于个人抵押担保业务的风险提示
银行等信贷机构在办理个人抵押担保业务时，为了确保抵押合同有效，并能全部处置抵押物用于实现债权，应注意以下事项：
提示一：穷尽调查手段查明抵押物是否属于夫妻共同财产，不能仅依据抵押物产权登记信息判断。
银行客户经理在贷前调查阶段，应当通过以下方式调查抵押人婚姻状况：1.查验结婚证、户口本、人行信用记录。2.现场勘验和走访邻舍。3.抵押人户籍所在地民政部门查询。部分省份接受律师持介绍信查询，可委托律师办理。4.中国裁判文书网输入抵押人身份信息，查询其是否有夫妻共同债务情况，进而验证婚姻登记信息，同时也可查询其涉诉情况。5.让抵押人登陆【国家政务服务平台】APP，从“证照”中查询结婚证信息。个别未并网的省份不适用此操作。
提示二：对于穷尽手段未查明拟抵押房屋属夫妻共同财产的，应当将查询的结果存档。
一旦事后发生抵押人配偶提出异议的，银行可将客观留存的查询凭证或证据线索作为尽到了合理审查义务的有效证据。
提示三：已查明属于夫妻共同所有的房屋，应要求夫妻双方共同在抵押合同中签字。
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